1. 상가를 팔아 주식을 매입하다.
몇년 전 우연한 기회로 조그만한 상가 하나를 매입했다.
평수가 작다보니 세입자들이 장사가 잘되도 2년만 계약하고 더 큰 상가로 옮기는 일이 발생하였다.
이번에도 그 사태가 발생해서 상가매입가에 부대비용 포함해 투자비용 가격으로 팔았다.
한마디로 월세만 수익으로 남겼다.
그 돈에서 보유시간 동안 낸 세금과 대출이자 제외하면 순이익이다.
이렇게 생긴돈으로 삼성전자 + 명품 ETF (한국, 미국) 장기 분할 매수를 하고자 한다.
매도는 전혀 생각하고 있지 않고, 노후에 월 100만원씩 빼서 생활비로 쓰려고 한다.
몇년 후 기회가 된다면 어떤 것이 현명한 판단이었는지 공유토록 하겠다.
2. 상가 매입 시 세금
상가를 매입할 때 얼마나 많은 세금이 나가는지 한번 공유해 보도록 한다.
먼저 취득할때 취득세를 내야 한다.
취득세(4%) +지방소득세(0.4%) +농특세(0.2%) 해서 총 4.6% 세금을 내야 한다.
추가로 법무사를 통해 이전등기를 진행하면 법무사 수수료, 부동산에서 진행시 중개수수료가 발생한다.
취득세는 상가를 매도할시 양도소득세의 필요경비에 전액 비용처리가 가능하므로 영수증을 필히 보관해야 한다.
그리고 취득세 외에도 건물분의 부가가치세를 10% 납부해야 하는데, 토지는 면세라서 건물분에 대해서만 납부하면 된다.
임대사업자의 경우는 부가세 환급받으며, 포괄양수 계약시에는 부과세를 납부하지 않는다.
취득세 납부기한은 취득일 기준 60일이내에 부동산 소재지의 시 군 구청에 신고 납부해야 한다.
기한을 넘기면 가산세 20% 부담해야 한다.
보유하고 있는 기간에도 세금이 많이 나간다.
재산세를 납부하게 되는 6월1일 이후 잔금 시에는 매도인이 납부를 하게 된다.
건물분은 7월16일 부터 7월31일까지, 토지분은 9월16일 부터 9월30일까지 납부해야 한다.
계산 방식은 하기와 같다.
1. 건물재산세 : [시가표준액 X 공정시장가액비율(70%)] X 0.25%
2. 토지재산세 : [공시지가 X 공정시장가액비율(70%)] X (0.2~0.4%)
토지 과세표준 기준은 하기와 같다.
1. 2억이하 : 0.2%
2. 2억초과 ~ 10억이하 : 40만원 + 2억 초과분의 0.3%
3. 10억초과시 : 280만원 + 10억 초과분의 0.4%
종합부동산세는 토지의 공시지가가 80억원이 넘어가는 경우 납부의무가 생기므로 매우 극소수만 낸다고 보면 된다.
그리고 부가가치세는 상가를 보유 중 생기는 수입과 지출에 따라 발생하는 세금이다.
일반 사업자의 경우만 1년에 두번 납부하게 된다.
1. 7월1일 ~ 7월25일 : 6월까지 신고분
2. 1월1일 ~ 1월25일 : 12월까지 신고분
그리고 월세에 대한 종합소득세까지 납부해야 한다.
참으로 많은 세금을 내야 한다.
투자에 참고하시기 바란다.
