아파트 양도세는 어떻게 계산되는지 알아보자

달팽이작가 2021. 10. 1. 11:54

부동산을 팔고 나면 자연스럽게 따라오는 고민 중 하나가 양도소득세입니다. 특히 아파트를 매도할 때는 보유 기간, 거주 여부, 주택 수, 취득가액, 각종 비용 등 다양한 요소들이 세금에 영향을 미치기 때문에 정확한 계산이 중요합니다.

이 글에서는 아파트 양도소득세의 개념부터 계산 방법, 절세 팁까지 쉽고 자세히 안내드리겠습니다.

양도소득세란 무엇인가요?

양도소득세란 말 그대로 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다. 다시 말해, 아파트를 사서 보유하다가 더 높은 가격에 팔게 되면 그 차익에 대해 세금을 내야 합니다.

예를 들어,

이 1억 원에 대해 일정한 세율을 곱한 금액이 양도소득세가 되는 구조입니다.

양도소득세는 아래의 과정을 거쳐 계산됩니다.

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 2. 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 3. 양도세 산출세액 = 과세표준 × 세율

이제 각각의 항목을 구체적으로 알아보겠습니다.

필요경비는 양도차익에서 차감할 수 있는 비용으로, 대표적인 항목은 다음과 같습니다:

예시)
중개수수료 500만 원 + 리모델링 비용 1000만 원 → 총 1500만 원 필요경비 인정 가능

장기보유특별공제는 아파트를 오래 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해주는 제도입니다.

보유기간1세대 1주택 (2년 거주 시)일반

※ 단, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 아예 양도세가 면제될 수 있습니다. 이에 대해서는 아래에서 자세히 설명드립니다.

양도세율은 보유 기간과 주택 수에 따라 달라집니다.

① 1주택자

② 다주택자 (조정대상지역 기준)

다음의 조건을 만족할 경우, 양도세를 전액 면제받을 수 있습니다.

예시)
서울에 있는 아파트를 9억에 취득하고 11억에 매도 → 양도차익 2억 → 전액 비과세
서울에 있는 아파트를 9억에 취득하고 13억에 매도 → 차익 4억 → 1억 초과분에 대해서만 과세

다음은 실제 사례 기반의 간단한 계산입니다.

아파트 양도소득세는 단순히 차익에 비례해서 부과되는 것이 아니라, 보유 기간, 주택 수, 거주 여부 등 다양한 요소에 따라 세금이 크게 달라집니다.

특히 부동산 정책은 해마다 개정되기 때문에, 매매 전 반드시 최신 기준을 확인하고, 세무 전문가의 조언을 받는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

당신의 부동산 매매가 후회 없는 결정이 되길 바랍니다.