상가 10년 계약 만료 후, 권리금 보상받을 수 있을까?
임차인이 꼭 알아야 할 권리금 반환 현실과 대응법
'상가에서 장사를 하다 보면 ‘10년’이라는 기간은 꽤 긴 시간이지만, 또 생각보다 금방 지나갑니다. 특히 ‘상가임대차보호법’에 따라 10년이라는 계약 갱신요구권 기간이 지나면 임차인으로선 ‘더 이상 계약을 연장할 수 없다’는 말에 불안함을 느끼게 되죠. 그때 가장 큰 걱정이 바로 "내가 투자한 권리금, 그냥 날리는 건가요?"라는 질문일 겁니다.
오늘은 상가 계약 10년이 끝난 후, 권리금을 돌려받을 수 있는지, 보상받을 수 있다면 어떤 조건이 필요한지, 실제 판례와 대응 방법까지 상세히 안내해드리겠습니다.
권리금이란? 단순히 '돈'이 아닙니다
권리금은 쉽게 말하면, 임차인이 해당 상가에서 사업을 하면서 쌓은 영업 기반에 대한 대가입니다. 입지, 단골 손님, 시설, 거래처, 브랜드 가치 등이 모두 포함되죠.
즉, 새 임차인이 그 자리에 들어오면서 기존 임차인에게 “나도 이 기반을 이어가고 싶으니 돈을 줄게요” 하는 것이 바로 권리금입니다.
10년 계약 만료 후, 임대인은 권리금 보상 의무가 없다?
많은 임차인들이 오해하는 부분 중 하나는 “내가 10년간 장사를 잘 해왔으니 당연히 권리금은 받아야 한다”는 생각입니다. 그러나 법적으로는 조금 다릅니다.
현행 ‘상가임대차보호법’에서는 임차인이 계약갱신 요구권이 있는 10년의 기간 동안에는 임대인의 부당한 방해로 인해 권리금을 회수하지 못한 경우, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
하지만 10년이 지나 계약 갱신 요구권이 소멸된 상태라면, 임대인은 더 이상 계약을 연장할 의무도, 권리금 회수를 도와야 할 의무도 없습니다.
즉, 임대인이 아무런 이유 없이 "계약 안 할래요"라고 해도 법적으로 문제 되지 않습니다.
하지만 예외는 있다! 권리금 보상 가능 조건
다만 다음과 같은 상황이라면, 임차인이 권리금 보상을 요구할 여지는 있습니다.
1. 임대인의 ‘부당한 방해’가 있었을 때
예를 들어, 새 임차인이 권리금을 주고 가게를 넘겨받기로 한 상태에서 임대인이 "난 저 사람 싫어", 또는 "내가 직접 장사할 거야" 라며 이유 없이 계약을 거절한 경우,
이는 ‘권리금 회수기회 방해’에 해당합니다. 법원은 임대인의 정당한 사유 없는 거절은 손해배상 책임이 있다고 판시하고 있습니다.
2. 임차인의 계약 종료 전, 미리 권리금 회수 시도
임차인이 계약 만료 3~6개월 전부터 권리금 회수를 위해 임대인에게 사전 통지하고, 후보자를 구해둔 상황이었다면, 권리금 회수 가능성이 높아집니다.
이러한 준비 없이 ‘막판에 급하게 권리금 주고 넘기려고 했지만 실패한 경우’ 는 보호받기 어렵습니다.
실제 판례로 본 권리금 반환 사례
❍ 대법원 2020다220482 판결 요지
“임대인은 계약갱신 요구권이 소멸된 임차인과의 재계약을 거절할 수 있으나, 임차인이 권리금을 회수하려는 과정에서 정당한 사유 없이 방해하였다면 손해배상 책임이 있다.”
이처럼, 임대인이 계약 종료 후라도 권리금 회수를 방해했다면 손해배상 청구가 가능하다는 게 법원의 입장입니다.
그렇다면 현실에서는?
실제로 권리금 문제는 감정의 문제로 비화되기 쉽습니다. 임대인과 임차인 사이에 “서로 좋게 지내왔는데 돈 얘기 나오니까 갈등이 생긴다”는 말이 많습니다.
그러나 이럴 때일수록 감정이 아닌 문서와 기록 중심으로 대응해야 합니다.
✔ 권리금 보호를 위한 현실 대응 팁
- 임대차계약서에 권리금 관련 특약을 명확히 기재
- 권리금 회수 계획이 있다면 사전에 서면으로 임대인에게 통보
- 후보 임차인과의 접촉 기록, 문자, 이메일 등을 보관
- 법적 분쟁 가능성을 대비해 사전 변호사 상담
법적으로는 안 되더라도, 협상으로는 가능하다
법적 권리가 약해지는 시점이라도, 임대인과의 원만한 협의를 통해 일부 권리금을 보전받는 사례도 많습니다.
임대인도 새로운 임차인을 찾는 수고를 덜 수 있고, 시설물 등을 그대로 넘겨받을 수 있다면 실익이 충분하므로 협상 여지는 항상 존재합니다.
10년이 끝이 아니다, 준비된 임차인은 권리금 지킨다
상가 10년 계약 만료는 ‘임차인의 권리 소멸’의 시점이 아니라 ‘새로운 시작을 위한 정산의 순간’이 될 수 있습니다.
권리금을 되찾고 싶다면, 감정이 아닌 ‘전략’으로 접근하세요.
준비된 임차인만이 권리금을 지킬 수 있습니다.
📌 추가로 도움 되는 글